上海海东房地产公司26%股权转让

发布:上海产交所拍卖时间:11-07 拍卖形式：现场拍卖拍卖次数：第1次编辑:王丽关注：

转让标的名称上海海东房地产有限公司26.5449%股权及转让方对上海海东房地产有限公司17458.442964万元债权
项目编号 G314SH1007589 挂牌价格 49874.862964万元
挂牌起始日期 2014-10-10 挂牌期满日期 2014-11-07
标的所在地区上海标的所属行业房地产业
一、转让方承诺
本转让方现委托（上海浦东产权经纪有限公司）提出申请，将持有的转让标的公开转让，按本公告内容由（上海联合产权交易所）在其网站及相关媒体上公开发布产权转让信息并由（上海联合产权交易所）组织实施。本转让方依照公开、公平、公正、诚信的原则作如下承诺：
1、本次产权转让是我方真实意愿表示，转让的产权权属清晰，我方对该产权拥有完全的处置权且实施不存在任何限制条件；
2、我方转让产权的相关行为已履行了相应程序，经过有效的内部决策，并获得相应批准；
3、我方所提交的《产权转让公告》及附件材料内容真实、完整、合法、有效，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏；
4、我方在转让过程中，遵守法律法规规定和产权交易市场的相关规则，按照有关要求履行我方义务。
我方保证遵守以上承诺，如违反上述承诺或有违规行为，给交易相关方造成损失的，我方愿意承担法律责任及相应的经济赔偿责任。
二、标的企业简况
标的企业基本情况
标的企业名称上海海东房地产有限公司
注册地(地址) 浦东新区康桥镇沪南公路2575号台海大厦
法定代表人苏俊坤
成立时间 1992-06-04
注册资本人民币 5000.000000万元
经济类型国有参股企业
公司类型（经济性质）有限责任公司
经营规模未知
组织机构代码 13395235-5
经营范围
房地产开发，出租、出售，房屋代建代管，装饰维修，建筑材料。（涉及行政许可的凭许可证经营）。
职工人数 36人
是否含有国有划拨土地否
标的企业股权结构
老股东是否放弃行使优先购买权否
序号
股东名称持股比例
上海南汇建工建设(集团)有限公司 26.5449%
上海明港投资有限公司 9.8889%
上海浦东新区康桥镇集体资产管理有限公司 4.2199%
陈利娟 4.8651%
韩俊 3.6639%
张建平 3.6565%
周国平 3.5961%
王金龙 3.112%
杨水昌 3.04%
施金才 2.8%
主要财务指标
以下数据出自年度审计报告
2013年度
营业收入营业利润净利润
564.260000万元 -1995.740000万元 -1884.550000万元
资产总计负债总计所有者权益
46862.360000万元 40738.860000万元 6123.510000万元
审计机构上海财瑞会计师事务所有限公司
2012年度
营业收入营业利润净利润
514.760000万元 -2431.210000万元 -2437.190000万元
资产总计负债总计所有者权益
52063.000000万元 44054.940000万元 8008.060000万元
审计机构上海财瑞会计师事务所有限公司
以下数据出自企业财务报表
报表日期营业收入营业利润净利润
2014-08-31 331.766174万元 -700.626345万元 -698.176345万元
报表类型资产总计负债总计所有者权益
月报 70731.476403万元 67009.905805万元 3721.570598万元
资产评估情况
评估机构上海财瑞资产评估有限公司
核准（备案）机构上海市浦东新区国有资产监督管理委员会
核准（备案）日期 2014-09-23
评估基准日 2014-01-31
基准日审计机构上海财瑞会计师事务所有限公司
律师事务所上海君澜律师事务所
内部审议情况股东会决议
项目
账面价值评估价值
流动资产
44237.362652万元 136730.321988万元
长期投资
2256.895143万元 9984.643092万元
固定资产
5544.025426万元 14906.762500万元
资产总计
52038.283221万元 161621.727580万元
流动负债
49324.223296万元 39502.558005万元
负债总计
49324.223296万元 39502.558005万元
净资产
2714.059925万元 122119.169575万元
转让标的对应评估值
32416.411445万元
重要信息披露
其他披露内容
1.本项目为上海海东房地产有限公司26.5449%股权及转让方对上海海东房地产有限公司17458.442964万元债权转让项目，挂牌底价为49874.862964万元。其中股权转让价格为32416.42万元，债权转让价格为17458.442964万元。若产生竞价，成交价格的增值部分为股权价格的溢价。
2.自2014年7月1日起至受让方支付转让款之日,期间标的公司尚欠转让方债权利息,具体为:转让方与标的公司借款合同约定的本金10675.7143万元×借款合同约定利率×2014年7月1日至受让方付款日的天数。
3、标的企业其他股东拟参与受让的，应在挂牌期间向联交所递交受让申请，并按规定交纳保证金。未在挂牌期间递交受让申请的、未按规定交纳保证金的、未在竞价专场同等条件下行使优先购买权的，视为放弃受让、放弃行使优先购买权。
审计报告和评估报告中的保留意见、重要揭示、特别事项说明中涉及转让产权的提示提醒等内容评估报告中特别事项说明记载如下：
1、根据上海海东房地产有限公司2011年4月16日股东会决议、《关于报请批准上海海东房地产有限公司违规增资自行纠错方案的请示》（南发集司[2011]41号）以及浦东新区国资委《关于上海海东房地产有限公司违规增资自行纠错方案的批复》（浦国资委[2011]98号），2011年4月16日股东会决议通过：“4名责任人违规增资股本的现值权益在扣除应补缴溢价及资金成本后上缴国有股东南汇建工。4名责任人违规增资股权作减资处理，违规增资本金退还4名责任人。”，该方案得到浦东新区国资委的同意批复。目前减资方案无法实施，根据上海南汇发展（集团）有限公司《关于报请批准上海海东房地产有限公司违规增资自行纠错方案的请示》以及上海海东房地产有限公司2014年8月18日召开的临时股东会决议，“股东会决议提出4名违规增资责任人将股权转让给海东公司内部股东；通过了4名违规增资责任人通过股权转让的方式，将违规增资股权现值权益（按评管中心审定评估值计算），扣除个税、本金及利息、应补缴的资本公积、已补缴的资本公积的利息，剩余部分上缴南汇建工和上海浦东新区康桥镇集体资产管理有限公司”。本次评估目的是上海南汇建工建设（集团）有限公司公开挂牌转让上海海东房地产有限公司26.54%的股权（最新工商登记比例为保留小数点后四位数字的26.5449%），该股权价值不含上述纠错方案中上海南汇建工建设（集团）有限公司可追溯4名责任人的违规增资股权增值价值。
2、“康虹花苑”开发成本
康虹花苑”《上海房地产权证》上载明房地产权利人为上海海东房地产有限公司和上海大友经济发展有限公司共同共有。根据海东公司与大友公司《联合开发建设“康虹花苑”项目协议书》，双方土地开发权及享有收益比例为50%：50%。但目前双方未能就“康虹花苑”成本费用进行对账协商，本次评估以海东公司记账的成本费用为准，海东公司股东承诺若日后发生差异则差额由原股东承担。由于上海海东房地产有限公司和上海大友经济发展有限公司未能就成本费用分摊达成一致意见，而本次审计报告也未就该部分进行分摊，若日后双方对账产生的差异则直接影响评估值。
3、应付动拆迁费和未付款
存货—开发成本中康桥镇“康虹花苑”地块和万祥镇“宏祥花园”（紫丁香花园2期）地块均尚未完成动拆迁工作。
“康虹花苑”《上海房地产权证》上载明房地产权利人为上海海东房地产有限公司和上海大友经济发展有限公司共同共有。尚需支付动拆迁和未挂账未付款包括：
1)尚有需动迁居民9户，以每户400万元估算，预计尚需支付动迁费用约3600万元。
2)该项目土地总面积为95480平方米，批准容积率为1.6，规划总建筑面积为152768平方米，新建回迁居住用房建筑面积32500平方米，回迁房的预算造价为15201.76万元（包括配套、室外工程、前期费用、期间费用等，但不包括营业税费等），预计该处回迁房共设地下车位48个。回迁房平均价格为2950元/㎡。由于海东公司在当时支付动迁费时约定以2950元/㎡的房款抵扣动迁费用，因此动迁房未来建成后无偿返还给动迁户。上述回迁房的建筑经济指标目前还尚未得到相关规划部门批准，相关报批手续正在办理过程中。
3）因已超过合同约定的动迁回迁房交房期，平均每月需支付延期交房费用50万元。
4）应付上海浦东康桥（集团）有限公司3,240.78万元土地款尚未支付（审计已挂负债）。
万祥镇“宏祥花园”（紫丁香花园2期）项目涉及剩余未动拆迁居民，该项目尚有需动迁居民2户人家，预计尚需支付动迁费用约300万元。根据2001年5月28日南汇区万祥镇人民政府与上海海东房地产有限公司签订的《宏祥花苑（紫丁香花园）房屋、土地转让合同的补充合同》，该地块尚需支付账外未付土地费用7,064.77万元。
由于动拆迁事项以及未付款目前仅能就海东公司提供资料进行核实及估算，若今后以上事项的实际情况与目前情况不符，将直接影响评估值。其余特别事项说明详见附件。
管理层拟参与受让意向否
三、交易条件与受让方资格条件交易条件
挂牌价格 49874.862964万元
价款支付方式一次性付款
具体为：受让方须同意标的公司继续履行与职工签订的现有劳动合同。
对转让标的企业存续发展方面
有无要求否
产权转让涉及的债权债务处置
有无要求是
具体为：受让方须同意本次产权转让涉及的标的公司债权债务由转让后的标的公司继续承继.
与转让相关其他条件
1.自评估基准日起至工商变更登记完成日止，期间标的企业因经营活动产生的盈利或亏损而导致净资产的增加或减少及相关权益由受让方按持股比例承接；
2.信息发布期满，如只征集到一个符合条件的竞买人，采用协议方式转让。竞买人应当以不低于挂牌价格的价格受让产权，并按照产权交易机构的通知要求在规定时限内通过产权交易系统进行报价，报价高于或等于挂牌价格的，则该报价成为受让价格。竞买人被确定为受让方后，应在5日内与转让方签订产权交易合同；
3.本项目涉及对产权标的具有优先购买权的主体未放弃行使优先购买权的情形，信息发布期满，如征集到两个及以上符合条件的竞买人（含行使优先购买权的主体），采取网络竞价—多次报价的竞价方式，经具有优先购买权的主体在竞价现场对其他竞买人的竞价结果表示行权意见后确定受让方和受让价格。受让方被确定后，应按照竞价实施方案的要求签订《产权交易合同》；
4.信息发布期满，未征集到符合条件的竞买人，本次产权转让终结；
5.意向受让方在充分了解产权标的情况，并由产权交易机构确认受让资格后3个工作日内，按产权转让公告的约定递交交易保证金人民币14962万元到产权交易机构指定银行账户，即为意向受让方在《产权受让申请书》中对转让方作出接受交易条件并以不低于挂牌价格受让产权标承诺的确认，成为产权标的的竞买人。意向受让方逾期未交纳保证金的，视为放弃受让资格。竞买人被确定为受让方，且采用协议转让方式的，该交易保证金转为立约保证金，并在产权交易合同签订后转为部分交易价款；采取竞价转让方式的，交易保证金转为竞价保证金，受让方的竞价保证金在产权交易合同签订后转为部分交易价款。竞买人未被确定为受让方且不存在违规违约情形的，其交纳的保证金在确定受让方之日起3个工作日内由上海联合产权交易所按相关规定无息全额返还；
6.为保护交易各方合法利益，转让方在此做出特别提示，意向受让方一旦通过资格确认且交纳保证金，即成为竞买人并对如下内容作出承诺：如竞买人存在以下任何一种情形，将承担缔约过失责任，转让方和产权交易机构可扣除该竞买人的保证金，作为对相关方的补偿，保证金不足以补偿的，相关方可按实际损失继续追诉。转让方同时承诺，如因转让方原因，导致项目无法正常推进或者发生其他违规违约行为时，以对竞买人设定的承诺条件承担同等损害赔偿责任。1、只征集到一个符合条件的竞买人（1）在产权交易机构通知的规定时限内，竞买人未通过产权交易系统进行有效报价的；（2）在被确定为受让方后，未在5日内签订产权交易合同的。2、征集到两个及以上符合条件的竞买人（1）在网络竞价中竞买人未提交竞买文件的；（2）在网络竞价中各竞买人均未有效报价的；（3）竞买人通过网络竞价、拍卖、招投标等方式被确定为受让方后，未按照产权交易有关规则签订产权交易合同的。3、违反产权交易保证金的有关规定或其他违规违约情形的。
7.本项目公告期即可进入尽职调查期，意向受让方通过资格确认并且缴纳保证金后，即视为已详细阅读并完全认可本股权转让项目所涉审计报告、资产评估报告及该等报告所披露内容以及已完成对本项目书面的、现状的全部尽职调查；并依据该等内容以其独立判断决定自愿全部接受产权转让。
8.受让方须在产权交易合同生效之日起5个工作日内代标的公司偿还其所欠转让方自2014年7月1日起至受让方支付转让款之日期间的债权利息,(即转让方与标的公司借款合同约定的本金10675.7143万元×借款合同约定利率×2014年7月1日至受让方付款日的天数)。
9.本次产权交易价款采用一次性支付。受让方应当在产权交易合同签订之日起3个工作日内将产权交易价款全额支付至产权交易机构指定账户，在产权交易机构为本次股权转让出具交易凭证后转付给出让方。
受让方资格条件
1.意向受让方应为依法设立并有效存续的境内企业法人。
2.意向受让方须财务状况良好、有信誉、有足够的支付能力，并提供银行出具的不低于挂牌价的存款证明。
3.意向受让方应具有良好商业信用，无不良信用记录。
4.意向受让方应符合国家法律、法规、规章及相关规定的资格条件。
5.本次股权转让不接受委托（含隐名委托）、信托、联合方式举牌受让。
6.标的公司其他股东参与受让的，不受上述受让资格条件的限制
保证金设定
是否交纳保证金是
交纳金额 14962.000000万元
交纳时间意向受让方经资格确认后3个工作日内交纳
交纳方式网上支付
四、转让方简况转让方基本情况
转让方名称上海南汇建工建设(集团)有限公司
注册地（住所）浦东新区惠南镇沪南路9999号
经济类型国有控股企业
公司类型（经济性质）有限责任公司
持有产(股)权比例 26.5449%
拟转让产(股)权比例 26.5449%
产权转让行为批准情况
国资监管机构省级国资委
所属集团或主管部门名称上海南汇发展(集团)有限公司
批准单位名称上海市浦东新区国有资产监督管理委员会
五、挂牌信息挂牌公告期自公告之日起20个工作日挂牌期满后，
如未征集到意向受让方信息发布终结交易方式挂牌期满，如征集到两个及以上符合条件的意向受让方，选择以下交易方式确定受让方：网络竞价-多次报价发布媒体名称《证券时报》
交易机构
经办部门产权交易部
交易机构项目负责人王立新联系电话 62657272*185
交易机构项目经办人万雅宁联系电话
传真 021-63410333
受托机构
受托机构名称上海浦东产权经纪有限公司
受托机构电话 58787306
受托机构联系人陆培懿

更多拍卖资讯敬请关注: 众拍网拍房网房产过户税费估价表