三亚市河西区机场路约7亩土地权益项目推介书

一、标的位置：

该标的位于三亚市河西区机场路南侧怡海豪庭住宅小区旁。位置绝佳，属目前三亚市内仅有的距大海最近的绝版黄金地块。

二、标的周边情况：

    该标的所在地块，面临机场路。距三亚湾路上一线海面仅360米，周边基础设施完善，高楼林立。凤凰大酒店、银海大酒店、盛京翠景、绿海田园度假公寓及部队245医院等都在该地块周围，交通及生活极为便利。

三、基本情况：

1、该标的位于三亚市机场路南侧，土地使用权面积为4666.7平方米，土地用途为商住建设用地，参考价：200万元/亩。

2、该标的临机场路一侧长55.4米，纵深西侧长125.1米，东侧长76.83，整体呈长方梯形，用地规划许可证原载明规划容积率为≤6.0（三亚市最新的该区域规划容积率最低为3.8）。绿地率35%，该地块地势较为平整，土地权益关系完善后可直接开发报建。

四、政策优势

三亚作为中国最南端的旅游胜地，依其自然、优美、优质的空气吸引更多的人士驻足前往甚至常年居住。其城市发展定位为“国际性热带滨海旅游城市”。随着海南《国际旅游岛建设》上升为国家发展战略的展开，三亚市政府提出：贯彻落实《国际旅游岛建设发展规划纲要》精神，争取在2011前年把三亚建设成为带动琼南发展的南部中心城市,全国人民旅游度假、健康休闲的“大阳台”,世界著名、亚洲一流的热带滨海度假休闲目的地。

随着国际旅游岛建设的逐步推进，未来海南及三亚房地产市场的发展方向都将以高端化、国际化的发展趋势进行，三亚的国际知名度将日益得到提升，作为国内唯一热带旅游城市，其土地资源的稀缺性将更加明显。

五、投资价值分析

据我们了解，2009年12月25日（在国际旅游岛获批前10天），做为三亚地王的中铁置业公司，以1500万每亩的价格竞得市区迎宾路土地的使用权，成为当年的”地王”。该地块位于三亚市市区的迎宾路，既不靠海、也不在三亚目前城市中心区域。地块的综合容积率为2.5，其中商业部分容积率为3.0，住宅部分容积率为2. 0。地块的楼面地价已经达到8460元/平方米。

目前，三亚市的房产均价为12800元／㎡，而本标的周边的房产均价已达到17000元／㎡，同区域的兰海公寓最高价已达到20000元／㎡。三亚湾红树林度假酒店均价更是高达26500元／㎡，且距三亚湾路还有1600米之多。由此可以看出，该地块的投资和升值空间相当广阔，加上地块临机场路长约55米，地块又属于商住用地性质。容积率相对较高，开发商未来用该地做为商住合一的房地产开发项目，必将会实现投资利润的最大化。

六、瑕疵说明

该标的属汇达资产托管有限公司债权包。该土地在1992年12月由三亚外轮供应公司（下称：外轮公司）和三亚中大实业联合总公司（下称：中大公司）签订联合建设“海浪大厦”合同书。后于1993年2月和5月由海口海浪实业贸易公司（与三亚中大实业联合总公司系一套人马，两块牌子。下称：海浪公司）与海南琼达投资租赁公司（系三亚中大实业发展公司前身,下称：琼达公司）签订了联合建设“海浪大厦”合同及补充协议，由海浪公司自愿退出“海浪大厦”项目。琼达公司和三亚中大实业联合总公司（两公司均属原中国人民银行达县地区分行即现在的中国人民银行达州市中心支行）于1993年6月将原建设的“海浪大厦”正式更名为建设“中大广场”并取得相应的规划建设文件。批准建筑面积为36000㎡，建筑密度为＜40%，容积率﹤6，绿化率﹥30%，建设高度28层。1993年底，因遇到国家宏观调控，海南房地产市场泡沫破灭。以及国家相关金融政策的影响导致中大公司无法完成合作建设“中大广场”项目。在此情况下，双方于2000年3月由三亚外轮公司和中大公司签订补充协议，依据原合作建设合同，三亚外轮公司获得的固定收益为510万元，中大公司已支付了330万元。剩余180万元中大公司已无力支付。鉴于以上原因，达成最终协议：由中大公司分得土地3937㎡，三亚外轮公司按180万元收益分得2148㎡。双方债权债务彻底结清，互不承担责任。 

2001年11月，三亚市国土资源局向外轮公司和中大公司出具了《无偿收回国有土地使用权事先告知书》。中大公司提出了《申辩意见书》。但是，三亚市政府于2002年2月以中大公司声辩理由不充分为由，依然向外轮公司和中大公司下发了《关于依法无偿收回三亚外轮供应公司三亚机场地段土地使用权的决定》正式文件。中大公司及中国人民银行达州市中心支行（简称：达州支行）一并于2002年3月向海南省人民政府法制办公室递交了《行政复议申请书》但未获得支持。最终，该项目由达州支行移交给汇达资产托管有限公司（该资产托管公司属国务院设立的第五大资产管理公司，专门负责托管中国人民银行不良资产）。

目前该土地现状依然闲置，地上有两排平房，委托方可以协助在债权转移后3个月内拆除。另据我方了解，该土地权益如果有意向客户受让成功后，可再行通过其他诉讼渠道来重新获取该土地的使用权。但此项还需要意向买受客户来做具体的工作。委托方协助办理，在诉讼过程中涉及到的相关风险及所需费用全部由意向买受客户承担。我公司不承担该项债权的任何责任。