不动产善意取得制度适用案例
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发布时间： 2014-10-28 11:14:24
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2012年12月10日，陕西省绥德县人民法院民事审判庭对原告李建（化名）诉被告宋兰（化名）、第三人马利（化名）确认合同无效纠纷一案进行了宣判，判决驳回原告李建的诉讼请求。依法保护了善意第三人的权利。
原告李建与被告宋兰是夫妻关系。2008年2月21日双方以被告宋兰的名义购买了绥德县名州镇育才家园两间平房，房产证上登记的户名为宋兰。后双方感情不和，2010年11月10日，被告宋兰在其丈夫李建未知晓的情况下以64000元的价格将育才家园的两间平房卖给第三人马利，第三人马利向被告宋兰支付了房款64000元，并另行支付了物业费、取暖费等5000元。第三人马利付款后将房屋装修并入住，并且办理了房屋过户手续。原告李建认为该买卖房屋属于夫妻双方共同财产，被告宋兰擅自出卖房屋的行为是无效的，故提起诉讼，请求确认房屋买卖合同无效。
《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（三）第十一条第一款规定：一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买，支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。法院经审理认为，宋兰和马利之间签订房屋买卖合同是两人真实意思表示，马利支付了约定的房屋价款，且已办理产权过户登记手续，马利是房屋善意受让第三人，其与宋兰之间的房屋买卖合同关系应受法律保护。李建以自己不知情为由，要求确认宋兰和马利之间合同无效、追回房屋的请求于法无据。据此，法院作出判决，驳回李建的诉讼请求。
【知识点解析】本案例主要考察无权处分和善意取得两个知识点。
1、无权处分：无权处分是指无处分权人以自己的名义，就标的物所为的处分行为。即权利人无处分权而从事了法律上的处分行为。从最广义上来理解，包括事实上的处分与法律上的处分，对财产之物质形态的处分，谓之“事实上的处分”；对权利或者法律上利益的处分，谓之“法律上的处分”。无权处分中的“处分”是指法律上的处分，即通过买卖、赠与、抵押等使所有权发生转让或权能发生分离的情形。在出卖他人之物情况下，无处分权人未经权利人同意出卖其标的物于相对人，无处分权人与相对人之间的买卖合同效力未定。登记名义权利人处分本不属自己所有的不动产是不动产的无权处分。在这种情况下，利用善意取得制度比基于不动产登记的公信力取得不动产物权更能有效保护真实权利人的权利。
我国《合同法》第51条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”本条应作如下理解：无处分权的人处分他人的财产，如果未经权利人追认或者无处分权人订立合同后未取得处分权的，该行为无效，即使权利人拒绝追认也不得对抗善意的第三人。在无权处分制度中，权利人拒绝追认该无权处分行为只是权利人的单方意思表示，但它不得对抗善意的相对人，如果动产或不动产有偿交易行为中的相对人是善意的，依据无权处分所订立的合同仍然有效，该合同不因权利人的拒绝追认而无效，相对人仍可依据善意取得制度取得动产或不动产标的物的所有权。这就将善意取得制度的法律适用范围从合同法所规定的无处分权效力所涵盖的范围中独立出来，这样既保护了物的静态安全又保护了交易的动态秩序。
2、善意取得：《物权法》第106条第一款规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该动产或不动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人”。
无权处分与善意取得制度的关系如何？简言之，两者是完全不可分割的。无权处分是善意取得的前提，而善意取得则主要适用于无权处分行为。正如有学者所指出的，善意取得制度是通过无权处分行为完成的，而善意取得是静态的一方面，即法律对作为无权处分行为的结果的财产，如何确定其权利归属。无权处分是善意取得的适用前提。如果权利人追认了无权处分行为，从原则上说，权利人不得再请求受让人返还财产，因为追认行为本身不仅仅表明转让行为是有效的，也表明了受让人受让这一财产也是符合其利益的。如果权利人在追认后依旧要求第三人返还该财产，这实际上是违反了诚实信用原则，违反了禁止反言的规则。权利人要请求受让人返还财产的前提条件必须是权利人做出了明确拒绝追认的表示，因为只有在拒绝追认的情况下才能确定合同的效力状态，才有可能据此请求受让人返还其财产。但从善意取得的构成要件来看，权利人追认与否并不影响善意取得的成立，它并非善意取得的构成要件。
我们只有把《合同法》第51条规定的无权处分和《物权法》第106条规定的善意取得制度有机结合起来，才能更好地指导司法的实践。就我国《物权法》第106条所规定的善意取得制度而言，其本身属于无权处分法律效果的例外规定，无权处分的债权合同虽然生效，但由于无权处分人处分权的欠缺，通常情况下不能发生所有权移转或他物权设定的效力，而只有在符合善意取得的条件时才例外地发生此种法律效果。
我们从利益均衡方面分析，无权处分合同的效力主要涉及处分人与第三人的利益，而对权利人影响不大。从权利人方面考察，虽然权利人没有追认或者处分人事后也没有取得处分权，但如果处分人已经完成标的物之交付，善意第三人也能根据公示公信原则和善意取得制度取得标的物所有权，对于权利人来讲，其所有权的丧失来源于法律关于善意取得的规定，合同的效力问题对其权利无任何影响。因为权利人丧失其所有权后，可以向无权处分人索赔而获得财产方面的补救。法律规定无权处分合同效力待定，但不能对抗善意第三人，不仅保护了交易安全，而且也为善意取得、权利瑕疵担保等相关制度提供了合理理论依据，并在这些制度中形成了良好的配套运行机制。
不动产善意取得中的无权处分，就是指在登记错误或其他无处分权的情况下，登记权利人处分该不动产的行为。换言之，不动产的无权处分，主要是指发生登记错误的情形下，登记权利人将其不动产转让给他人时，受让人因信赖登记而进行了交易，并办理了登记过户手续。主要理由:第一，不动产的善意取得主要针对登记错误的情形。第二，《物权法》上的权利推定规则应当适用于物权的确认，而不应当适用于登记权利人和第三人的交易。在确认物权时，尽管发生了登记错误，登记权利人应当推定为法律上的真正权利人。而在登记权利人和第三人的交易中，权利推定规则不应适用，而应当依据真实的权利状况来判断交易当事人是否构成无权处分。第三，登记权利人虽然记载在处分人的名下，但是，他明知该登记错误的存在，而仍然予以处分。从登记权利人的处分行为而言，他已经意识到自己的行为构成无权处分行为。
合同本身的有效不是善意取得的要件，善意取得是直接依据法律规定的原始取得，而不是继受取得。所以，合同是否有效不应当影响善意取得的效力。前文论述了无权处分与善意取得的关系，即无权处分是善意取得的前提，善意取得制度是通过无权处分行为完成的. 如果善意取得要依赖于合同的效力，一旦合同被确认无效或被撤销，则依据《合同法》的规定，要发生恢复原状的效果，这就会与善意取得制度发生冲突。但是，在符合善意取得要件的情况下，直接依据物权法发生物权变动的效力，不必要考虑转让合同的效力问题；法官也无需审查转让合同是否具有效力，并据此来决定是否发生善意取得。《合同法》第51 条只是对于无权处分合同所作的一般性规定，善意取得是在无权处分情况下出现的特殊情形，前者属于一般条款，后者属于特别条款。按照特别条款优先于一般条款的规则，应当先适用特别条款，只要适用善意取得规则，就不应再适用无权处分的一般性规定。因此，不应去考虑无权处分合同本身到底是效力待定还是无效合同的问题
